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恆大事件並非偶然,中國房地產業發展模式難以持續

經濟高速增長已不再是中國發展的單一目標,企業在財務上不加節制將會受到反噬。

Publishing date
04 November 2021

This opinion piece was originally published on etnet.

 

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長期以來,中國房地產業規模十分龐大,但存在隱患。從這個角度來看,恆大事件的出現並非偶然。2008年全球金融危機後,中國大力發展房地產業以重振經濟。鑒於需求潛力龐大,房地產業逐漸形成利用槓桿來擴大住房供應的發展模式。與此同時,中國對資本外流的控制相對嚴格,為了使資產保值,樓市就成為了中國家庭投資的最重要組成部分。而樓市的表現也不負投資者期望,房價幾乎一直保持上漲,直到最近。

最近是什麼導致樓價回落?

2021年樓價突然回落的原因有以下幾方面。首先,監管出臺政策來控制開發商過度膨脹的負債,在恆大陷入困境之前,已經有一些大型房地產公司進行了重組,比如華夏幸福(China Fortune Land)。事實上,儘管地方媒體對房地產業和中國經濟的描繪依然樂觀,但中國家庭對房地產投資仍然越來越謹慎。如果恆大不能兌現承諾,那麼購房者也將不會再信任房屋預售的模式,這對開發商將是十分嚴重的打擊。其次,監管收緊不僅會影響開發商,也會影響需要支付巨額首付的買家,甚至令市場聯想到推行房地產稅等傳言。最後,由於自身產能過剩、美國主導的貿易和科技戰以及最近的疫情等因素,過去幾年中國經濟放緩,而家庭首當其衝受到影響。

住房是中國貧富差距的主要根源

中國政府收緊對房地產業監管的背景是,中國將長期經濟目標從“高速增長”調整為“共同富裕”。因此,監管部門劃下“三條紅線”來限制房企的債務、對預售的依賴和遏制短期融資不足的問題。

共同富裕是中國繼雙循環戰略後提出的新政策,強調改善收入分配和機會平等的重要性。過高並且仍在飛漲的房價可能是中國收入不平等最重要的根源,是否擁有住房是影響收入差距的一個關鍵因素。

恆大由於監管收緊而陷入困境幾乎是必然的,原因有以下幾方面。第一,恆大是中國最大的房地產開發商;第二,恆大的槓桿率也最高,並且觸及了全部三條紅線;第三,無論是在港交所發行的股票還是在香港離岸市場發行的債券,恆大的外國投資者比例都很高。離岸債券發行金額達到200億美元,其中大部分是美元債券,主要由外國私人銀行和資產管理公司為其高淨值客戶購買。

顯然,在恆大錯過離岸債息償付寬限期後,恆大的離岸債務將會面臨重組。從即將完成重組的華夏幸福來看,重組不一定是名義上的減計,而可能是延長到期日並降低到期利息。

由於投資前途未卜,如果宣佈重組,外國投資者可能會松一口氣。不過,恆大的債務大部分在國內並且需要償還,尤其是通過預售房屋得到的資金。

150萬購房者正在等待他們的房子

恆大地產大約有150萬購房者正在等待他們的房子完工。這些在建項目一定會完成,因為開發商對預售款十分依賴,如果恆大不能兌現承諾,那麼購房者也將不會再信任房屋預售的模式,這對開發商將是十分嚴重的打擊。並且,共同富裕政策並不是要把損失轉嫁到家庭身上。因此,中國政府已經明確表示,地方政府將接手未完工的項目。

目前我們可以得出兩個結論。一是恆大倒閉不一定會導致整個房地產行業崩潰,因為政府會用公共資金解決後續的系統性問題。但這並不意味著所有投資者的損失都會得到相應的補償,尤其是外國投資者。恆大需要作為一個反面教材,來顯示過度槓桿的代價。

第二個結論是,中國經濟不可避免地會受到這些因素的拖累。不僅是投資、就業率和經濟增速這些和房地產聯繫緊密的指標,還有投資者總體上會對中國發展重心的變化更加敏感。

經濟高速增長已不再是中國發展的單一目標,企業在財務上不加節制將會受到反噬。共同富裕是主要目標,但代價是可能引起一些私人投資者的不滿,這一政策是否能推動經濟的可持續發展,還需時間檢驗。

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