Opinion

恆大事件並非偶然,中國房地產業發展模式難以持續

經濟高速增長已不再是中國發展的單一目標,企業在財務上不加節制將會受到反噬。

By: Date: November 4, 2021 Topic: Global economy and trade

This opinion piece was originally published on etnet.

長期以來,中國房地產業規模十分龐大,但存在隱患。從這個角度來看,恆大事件的出現並非偶然。2008年全球金融危機後,中國大力發展房地產業以重振經濟。鑒於需求潛力龐大,房地產業逐漸形成利用槓桿來擴大住房供應的發展模式。與此同時,中國對資本外流的控制相對嚴格,為了使資產保值,樓市就成為了中國家庭投資的最重要組成部分。而樓市的表現也不負投資者期望,房價幾乎一直保持上漲,直到最近。

最近是什麼導致樓價回落?

2021年樓價突然回落的原因有以下幾方面。首先,監管出臺政策來控制開發商過度膨脹的負債,在恆大陷入困境之前,已經有一些大型房地產公司進行了重組,比如華夏幸福(China Fortune Land)。事實上,儘管地方媒體對房地產業和中國經濟的描繪依然樂觀,但中國家庭對房地產投資仍然越來越謹慎。如果恆大不能兌現承諾,那麼購房者也將不會再信任房屋預售的模式,這對開發商將是十分嚴重的打擊。其次,監管收緊不僅會影響開發商,也會影響需要支付巨額首付的買家,甚至令市場聯想到推行房地產稅等傳言。最後,由於自身產能過剩、美國主導的貿易和科技戰以及最近的疫情等因素,過去幾年中國經濟放緩,而家庭首當其衝受到影響。

住房是中國貧富差距的主要根源

中國政府收緊對房地產業監管的背景是,中國將長期經濟目標從“高速增長”調整為“共同富裕”。因此,監管部門劃下“三條紅線”來限制房企的債務、對預售的依賴和遏制短期融資不足的問題。

共同富裕是中國繼雙循環戰略後提出的新政策,強調改善收入分配和機會平等的重要性。過高並且仍在飛漲的房價可能是中國收入不平等最重要的根源,是否擁有住房是影響收入差距的一個關鍵因素。

恆大由於監管收緊而陷入困境幾乎是必然的,原因有以下幾方面。第一,恆大是中國最大的房地產開發商;第二,恆大的槓桿率也最高,並且觸及了全部三條紅線;第三,無論是在港交所發行的股票還是在香港離岸市場發行的債券,恆大的外國投資者比例都很高。離岸債券發行金額達到200億美元,其中大部分是美元債券,主要由外國私人銀行和資產管理公司為其高淨值客戶購買。

顯然,在恆大錯過離岸債息償付寬限期後,恆大的離岸債務將會面臨重組。從即將完成重組的華夏幸福來看,重組不一定是名義上的減計,而可能是延長到期日並降低到期利息。

由於投資前途未卜,如果宣佈重組,外國投資者可能會松一口氣。不過,恆大的債務大部分在國內並且需要償還,尤其是通過預售房屋得到的資金。

150萬購房者正在等待他們的房子

恆大地產大約有150萬購房者正在等待他們的房子完工。這些在建項目一定會完成,因為開發商對預售款十分依賴,如果恆大不能兌現承諾,那麼購房者也將不會再信任房屋預售的模式,這對開發商將是十分嚴重的打擊。並且,共同富裕政策並不是要把損失轉嫁到家庭身上。因此,中國政府已經明確表示,地方政府將接手未完工的項目。

目前我們可以得出兩個結論。一是恆大倒閉不一定會導致整個房地產行業崩潰,因為政府會用公共資金解決後續的系統性問題。但這並不意味著所有投資者的損失都會得到相應的補償,尤其是外國投資者。恆大需要作為一個反面教材,來顯示過度槓桿的代價。

第二個結論是,中國經濟不可避免地會受到這些因素的拖累。不僅是投資、就業率和經濟增速這些和房地產聯繫緊密的指標,還有投資者總體上會對中國發展重心的變化更加敏感。

經濟高速增長已不再是中國發展的單一目標,企業在財務上不加節制將會受到反噬。共同富裕是主要目標,但代價是可能引起一些私人投資者的不滿,這一政策是否能推動經濟的可持續發展,還需時間檢驗。


Republishing and referencing

Bruegel considers itself a public good and takes no institutional standpoint.

Due to copyright agreements we ask that you kindly email request to republish opinions that have appeared in print to [email protected].

Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

COP26氣候峰會可達共識較少,恐預示全球應對氣候變化從合作轉為各自為營

G20峰會在氣候問題的討論上未能取得突破性的成果,讓人們看到了COP26氣候峰會上各國達成共識將面臨的難度。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global economy and trade Date: November 4, 2021
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

疫下新衝擊 全球供應鏈大洗牌

供應鏈從「緊耦合」結構,轉向「鬆耦合」,可能是一種理性的經濟決策,而不僅是政治決策,這個發展趨勢值得留意。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global economy and trade Date: October 15, 2021
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

全球經濟反彈起步,中國企業相對優勢轉弱

中國企業財務健康會持續改善,但全球同業也在迎頭趕上。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global economy and trade Date: October 15, 2021
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

中國放寬貨幣政策為應對經濟增速放緩的預防針

降準是緩衝潛在經濟放緩的一劑預防針,但具體的步伐,還會根據未來經濟資料有所調整。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global economy and trade Date: July 26, 2021
Read article More by this author
 

Opinion

访顶尖欧洲智库学者:欧盟碳市场的两大挑战和运行经验

欧洲碳交易体系研究专家、欧洲布鲁盖尔研究所(Bruegel)高级研究员乔治·扎克曼(Georg Zachmann),对欧盟碳交易经验和目前遇到的挑战进行介绍,并就上述国际热点问题分享见解。

By: Georg Zachmann Topic: Global economy and trade, Green economy Date: June 30, 2021
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

新時代的黑金 —— 半導體稀缺將會加劇通脹壓力

生產商計畫產能和全球通脹趨勢將要面臨的一個重要問題是,半導體的需求激增是否只是暫時趨勢?

By: Alicia García-Herrero Topic: Global economy and trade Date: June 18, 2021
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

歐洲對不公平競爭的反擊可能尚未觸及根源

中國在國有、民營和外國企業之間建立公平的競爭環境是符合所有人利益的。歐洲執委會最近的措施顯然是退而求其次的選擇。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global economy and trade Date: May 14, 2021
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

中國海外並購活躍,歐洲仍是熱門交易對象

2020年並不是中國企業進行海外並購的好年景;但是,得益於下半年中國經濟恢復和全球金融環境寬鬆,中國企業海外並購的趨勢在四季度的時候已經有所好轉。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global economy and trade Date: April 23, 2021
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

站在時代岔路口的《中歐投資協定》

只有時間能證明這一具有里程碑意義的貿易協定是否具有成效,能否應對國際價值鏈的潛在分化。

By: Alicia García-Herrero Date: April 6, 2021
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

中國兩會的主要目標在於長遠經濟規劃

2021年相對較低的經濟目標實際上有助於保持2021和2022年增長的相對穩定。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global economy and trade Date: March 12, 2021
Read article More on this topic
 

Opinion

欧洲如何实现碳中和?一种建议

“欧洲绿色协议”目前缺少的一个工具是碳底价,它可以为ETS和非ETS部门设定最低碳定价。经过多年的讨论,现在可能已经到了引入这一制度的时候了。

By: Maria Demertzis and Simone Tagliapietra Topic: Green economy Date: March 5, 2021
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

外國投資者可能會放緩在中國債券市場的步伐

總體而言,誘人的息差縮小和信貸風險的上升可能會削弱此前中國債券的優勢。儘管中國仍在推動債券市場多元化,但越來越多的中國企業被實施制裁對2021年來說並不是個好兆頭。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global economy and trade Date: March 3, 2021
Load more posts