Opinion

《宏觀有法-艾麗西亞》若為穩定樓價,香港樓市措施只是緣木求魚

若為穩定樓價,香港樓市措施只是緣木求魚

By: Date: December 20, 2017 Topic: Global Economics & Governance

This opinion piece has been published in Etnet.

 《宏觀有法》若為穩定樓價,香港樓市措施只是緣木求魚房價上漲成為全球擔憂,香港行政
長官林鄭月娥亦於首份施政報告中指出,置業負擔能力是政府不可迴避的責任。自2001年以
來,香港房價已經上升了461%,遠遠超過房租及家庭收入中位數。不斷上升的房地產價格令
香港政府擔憂,樓市的負面衝擊可能會給銀行及金融業帶來更大風險。

*監管措施有助保護銀行*

與房地產的深厚聯繫意味著銀行可能就房價下跌而面臨信貸及市場利率風險,最明顯的是加
息將增加借款人無力償還債務而違約的風險,同時政府提出增加單位供應計劃,加上劍指遏制房
價及槓桿的宏觀審慎政策,均可能令房屋價格調整。
香港金融管理局為控制金融風險推出多項宏觀審慎政策,包括更嚴謹的按揭成數上限及對新
按揭申請人進行強制性加息300點子的壓力測試。以上措施可能會避免銀行承擔過度風險,但
顯然對置業負擔能力毫無幫助,而事實證明樓價幾乎沒有被影響。在房價沒有崩盤的前提下,宏
觀審慎政策有利於銀行業的健康,新批准的抵押貸款的家庭槓桿率達到49%,遠低於2009
年的60-70%。
然而,更嚴格的借款要求導致了更長的還款期限,平均還款期限從2001年的17年上升
到2017年8月的26年。換句話說,即使新的抵押貸款在壓力測試中更嚴格,以保證借款人
對加息的承受力,銀行的風險實際上有所延長,同時亦令更多的業主利用當前房地產價格升值進
行物業重估及再融資。

*重點在於供應*

如果金管局最初的目標不是置業負擔能力,那麼責任只能由香港政府負擔,後者選擇印花稅
為政策工具,但效果顯然是非常有限,並逃不過以下的三部曲。一)首先,推出印花稅措施後,
市場通常需要時間回應,呈現價升量跌。二)交易量其後進一步下降,房價轉趨穩定。三)藥效
消失,量價齊升,新一輪的房價上漲開始。因此,印花稅可以於短期內遏止房價上漲,但市場需
求最終消化了額外的成本,導致房價一升再升。
與此同時,家庭住戶的增長速度一直超過了公共及私人住宅供應,說明供給甚至跟不上人口
需求,更不用說投機活動所帶動的額外需求。在房價上漲和需求依然旺盛的背後,香港政府在土
地開發和供應方面佔據主導地位,由於土地稀缺,每年的新單位供應量只佔全港家庭總數的
0﹒7%,與新加坡的大量供應情況完全相反,顯示香港政府政策更側重控制金融風險,並非家
庭置業負擔能力。
如果降低房價是香港政府的重要目標,我們應該已經看到比現在更多的供應,事實是儘管土
地供應近期出現回升,供應速度相比2000年以來其實已經大幅放緩。由於私人供應有限,置
業負擔能力又越來越差,公共房屋在邏輯上可能成為明智的解決方案之一,特別是香港在提供大
量公共單位方面有著悠久的歷史。然而,即使包括公共住宅供應,整體增長仍低於家庭住戶的增
幅,原因為公共單位供應減少。這解釋了為什麼低收入家庭生活越來越困難及私人房屋需求增加
,結果是房價節節上升。

*宏觀審慎政策難以一石二鳥*

我們認為這表明宏觀審慎政策的根本矛盾。金管局的目標為維持金融穩定,按揭成數上限及
壓力測試均對此目標有所貢獻。問題在於香港政府,其中的印花稅把房價推得更高,使購房者情
況更加困難,再加上政府財政高度依賴對土地相關收入,基本上意味香港政府可能有更大誘因維
持高房價。因此,宏觀審慎政策可以幫助維持金融穩定,但並不是置業負擔能力,除非政府有更
加決心增加供應,否則很難看到房價出現大變化。
《法國外貿銀行亞太區首席經濟師 艾麗西亞》


Republishing and referencing

Bruegel considers itself a public good and takes no institutional standpoint.

Due to copyright agreements we ask that you kindly email request to republish opinions that have appeared in print to [email protected].

Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

全球為數不多 台灣今年經濟有望正成長

台灣的貨幣政策和大多數國家相比仍屬相對緊縮,台幣升幅也是相對有限。總的來說,台灣第二季的GDP與其他國家相較算是非常優異,主因是行動管制少,所以衝擊也小得多。

By: Alicia García-Herrero Topic: Finance & Financial Regulation Date: August 6, 2020
Read article More by this author
 

Opinion

內地的海外併購未見放緩,且今年或飆升

在全球金融危机之后,并购一直是中国“走出去”的重要战略之一。 但是,一些中国海外投资没有遵循政府追求的战略目标,而是纯粹追求自己的经济利益。

By: Alicia García-Herrero Topic: Finance & Financial Regulation, Global Economics & Governance Date: July 27, 2018
Read article More by this author
 

Opinion

人民幣國際化需要政策導向,更需要建立信心

人民幣國際化對於提升中國軟實力、降低匯率風險、有效利用中國龐大的外匯儲備、推動跨境貿易和投資具有重要意義;但真正的問題在於人民幣國際化迄今取得了多大進展。

By: Alicia García-Herrero Topic: Finance & Financial Regulation, Global Economics & Governance Date: June 22, 2018
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

中國加速金融開放,但不確定性依然存在

在外部壓力加劇的形勢下,中國似乎有意加快開放市場,而擴大開放的重要一步是金融領域。中國可以通過金融開放讓全世界分享盈利,但屆時實際上也能從中受益。外界壓力雖然促進金融開放,但可能並不是背後的主因。

By: Alicia García-Herrero Topic: Finance & Financial Regulation Date: May 24, 2018
Read article More by this author
 

Opinion

中國半導體夢任重道遠

半导体一直是“中国制造2025”战略的主要焦点,自2015年以来,集成电路已超过石油成为中国最大的进口产品,占进口的14%。 虽然政府提供了大量的财政资源来支持这一战略,但其IC自给率目标只能说还有很长的路要走。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global Economics & Governance, Innovation & Competition Policy Date: May 3, 2018
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

中國金融大幅開放:這次會否不同?

上周中國國家主席習近平在第17屆博鰲論壇上的演講宣布中國將進一步對世界開放。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global Economics & Governance Date: April 18, 2018
Read article More by this author
 

Opinion

中國債轉股加速 利好銀行

中国银行业通过引入债转股来解决问题贷款,从而加强了清理机制。 虽然这允许银行以非常低的成本卸载其压力资产,但当我们仔细观察债务股权交换中所谓的“国有资金”时,它并不能阻止银行的风险敞口。

By: Alicia García-Herrero Topic: Finance & Financial Regulation, Global Economics & Governance Date: April 5, 2018
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

理財新哲學:增開支,房屋醫療問題僅略提

香港政府預計本年度財政盈餘將達到創紀錄的1380億港元,高達GDP的5﹒2%,在此背景下,香港新一屆政府宣布首份預算時目標明確,並以「理財新哲學」形容將會增加支出。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global Economics & Governance Date: March 20, 2018
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

中國投資轉向 服務業領航

傳統印象中,中國投資以工業為主,但仔細分析中國經濟數據可發現,中國投資主體早已轉為服務業,佔整體中國投資的三分之二,而傳統工業(排除政府的公共、交通、水利等投資)僅佔全部投資三分之一。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global Economics & Governance Date: March 13, 2018
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

亞洲加息潮料難改增長勢態

儘管中國在去年底前經濟增長有所放緩,亞洲主要經濟體在2017年仍取得強勁增長,繼續對全球增長作出最大貢獻。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global Economics & Governance Date: March 13, 2018
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

港元真正挑戰為未來資本逆流風險

自美聯儲啟動加息周期兩年多以來,港元重回市場焦點,除了貨幣轉弱及波動 增加,港美息差亦持續擴闊。最近,港元再次開始貶值,導致市場擔憂加劇。由於港元利率仍然 處於「信用區間」內,我們認為目前情況仍然受控。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global Economics & Governance Date: March 13, 2018
Read article More on this topic More by this author
 

Opinion

中日經貿變化對全球企業的啟示

中日經貿關係於過去幾十年變化甚大,隨著中國希望加快邁向價值鏈中高端,從前兩國之間互補性較強的關係已經漸漸改變。

By: Alicia García-Herrero Topic: Global Economics & Governance Date: March 13, 2018
Load more posts